A Escritura Pública é o instrumento jurídico de declaração de vontades celebrado entre uma ou mais pessoas perante um Tabelião, que tem a responsabilidade legal e formal para a sua lavratura, pois, através de aprovação em Concurso Público de Provas e Títulos, está legalmente investido da FÉ PÚBLICA outorgada pelo Poder Público competente.

A Escritura Pública é necessária para dar validade formal ao ato jurídico exigido por Lei (o ato jurídico pode ser uma compra/venda; uma doação; uma simples declaração; etc) e proporciona maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam no Cartório de Tabelionato de Notas do seu município.

Existem vários tipos de Escrituras Públicas, dentre eles: a de Compra e Venda; a de Cessão de Direitos Hereditários; a de Cessão de Direitos de Posse; a de Reconhecimento de Paternidade; a de Confissão de Dívida; a de Convenção de Condomínio; a de Declaração de União Estável; a de Desapropriação Amigável; a de Divórcio Consensual; a de Separação Consensual; a de Doação (com reserva de usufruto ou não); a de Pacto Antenupcial; a de Permuta; etc.

Tendo em vista a importância da regularização dos registros dos imóveis urbanos e rurais para efeito de transferência dos direitos de posse e de propriedade, necessário se faz esclarecer a distinção entre esses dois direitos e a importância de suas respectivas Escrituras Públicas: a de Cessão de Direitos de Posse e a de Compra e Venda.

A Posse e a Propriedade são direitos distintos.

Aquele que compra um imóvel que possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis de seu município de localização está adquirindo a Propriedade Plena do referido imóvel, ou seja, está adquirindo o Direito Real sobre esse imóvel comprado (o comprador adquire o domínio + a posse = a propriedade).

Quando se compra um imóvel que já possui número de matrícula imobiliária, deve-se lavrar uma ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, que é o Instrumento Jurídico legal para a obtenção da propriedade plena.

Basta levar essa Escritura Pública de Compra e Venda ao registro no Cartório de Registro de Imóveis do Município de localização do imóvel (art. 1.227 e 1.245 do CC) para que seja efetuada a transferência de propriedade do referido imóvel.

Aquele que compra um imóvel que não possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis de seu município de localização está adquirindo somente a Posse do referido imóvel, ou seja, está adquirindo apenas o Direito Pessoal de exercer a posse desse imóvel comprado.

A posse, como já dito, não tem acesso ao registro no Cartório de Registro de Imóveis, porque é instituto estranho à sistemática do registro imobiliário brasileiro. Isto porque, nenhum efeito, quer constitutivo, quer meramente publicitário, se poderia extrair do ordenamento jurídico para o registro da posse.

Quando se deseja comprar um imóvel não registrado no Cartório de Registro de Imóvel, deve-se lavrar uma ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE DIREITOS DE POSSE, pois o vendedor/cedente detém somente a posse do imóvel, mas não é o proprietário jurídico/legal. O vendedor/cedente cede a posse que lhe pertence ao comprador/cessionário, que a manterá até que possa obter do Poder Judiciário a propriedade plena do imóvel comprado, através de uma AÇÃO DE USUCAPIÃO (art.1.238 a 1.244 do CC).

Na lavratura dessa Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse não há incidência do Imposto Transmissão “ Inter-Vivos” (ITBI).

O Instrumento Jurídico Legal para a obtenção da propriedade plena junto ao Poder Judiciário, através da Ação de Usucapião, é a Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse.

Uma vez obtida a Sentença Declaratória de Usucapião, o comprador/cessionário fará o Registro do referido imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóvel competente e assim obterá a sua PROPRIEDADE PLENA (art. 1.241 e § único do CC).

O Contrato Particular de Compra e Venda, com ou sem o reconhecimento das assinaturas das partes, não tem a Fé Pública dada pelo Tabelião e portanto não tem a forma e nem os efeitos jurídicos legais de uma Escritura Pública.

Em ambos os casos, as referidas Escrituras Públicas (Cessão de Direitos de Posse e de Compra e Venda) devem ser lavradas no Cartório de Tabelionato de Notas onde está localizado o imóvel, uma vez que o Tabelião do seu município identifica pessoalmente as partes e as reconhece juridicamente, dando sua Fé Pública.

E por isso dizemos que a Escritura Pública é a garantia de regularidade na compra de um imóvel e que “Só é dono quem registra”.